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토지보상금 지급을 통한 2019년 토지시장 전망 덧글 0 | 조회 26 | 2019-03-19 08:54:56
관리자  



안녕하세요!
황금땅지기 함부장입니다.


가는 세월을 잡을 수는 없지만
엊그제 한 해를 시작한 것 같은데
벌써 달력이 달랑 2장 남았네요.

이제 2018년의 성과를 점검하고
2019년을 준비할 때가 됐네요.

여러분의 투자 방향을 잡는데 도움이 드리고져
2019년 토지시장을 전망해 보도록 하겠습니다.


2019년 토지시장은 전망이 밝습니다.
수도권과 광역시 중심에 주택단지와 산업단지 조성으로
토지보상금이 25조원 이상 집행될 예정입니다.
따라서 10여년 만에 가장 많은 토지 보상이 예정되어 있어
경기 침체 국면이지만 토지시장은
활발하게 거래가 이루어지리라 예상됩니다.

토지보상 예상지역을 잘 살펴서 그 주변에 투자한다면
높은 수익률을 보장할 걸로 기대가 됩니다.
당장 올해 말부터 경기도 고양시와 김포시 등
수도권 서부지역에 토지보상금이 본격적으로 풀리면서
일대 부동산 시장이 들썩일 전망이라는
뉴스가 쏟아져 나오고 있습니다.


토지보상금은 보통 인근 토지시장 쪽으로 다시 유입되고
대규모 개발사업이 연달아 이어지면서
보상금이 꾸준히 풀려 김포와 일산, 파주 일대 땅값이
적어도 내년 말까지는 가파른 상승세를 탈 것이라는 분석입니다.
보상지역 바로 인근에서는 개발 호재에 더해
보상금 유입 기대감까지 겹치면서
이미 땅값이 크게 오른 상태입니다.

토지보상의 경우 양도소득세 면제를 받기 위해서는
보상금액의 50%를 인근 지역에 있는
토지 매입에 사용해야 하기 때문에
토지보상금 절반 이상이 다시 토지에
투자로 이어지게 됩니다.

올해부터 내년까지 토지보상에 들어가는
예상지역을 알아보겠습니다.
 
올해 연말까지 고양 장항지구를 비롯한
공공주택지구와 산업단지, 도시개발 사업지구 등
전국 16곳에 토지보상금 3조 7000억 원이 풀립니다.

지난 9월부터 수서역세권 공공주택지구(38만6390㎡)에서
3600억 원의 토지보상에 들어갔고


10월부터 화성 능동 기업형임대주택
공급촉진지구(10만1768㎡)는 보상협의를 시작했습니다.


이달에는 한국토지주택공사(LH)에서 시행하는
고양장항 공공주택지구(156만2156㎡)에 대한
감정평가를 마무리하고 보상협의에 들어갑니다.
예상 보상금액 1조 932억 원은
올 하반기 토지보상 사업지구 중 최대 규모입니다.


고양 장항지구에는 2021년 12월 준공을 목표로
청년주택 5500가구, 신혼희망타운 1312가구를 포함한
공동주택 1만 2340가구와 단독주택 230가구 등을 들어섭니다.

강 건너의 김포 사우동 일원 87만 5817㎡의
풍무역세권개발지구도 내년 보상이 시작됩니다.
보상금액은 약 7,000억에 이를 전망입니다.


또 파주센트럴밸리 일반산업단지(49만 1314㎡)에
대한 보상도 이달 중 시작됩니다.


지난 10월 15일부터 대구도시공사가 시행하는
금호워터폴리스 일반산업단지(1011만 6754㎡)에 대해
7500억 원 규모의 토지보상도 시작됐습니다.


이 밖에 한국도로공사가 새만금∼전주고속도로 구간,
LH가 수원당수 공공주택지구(96만9648㎡),
의정부리듬시티가 의정부 복합융합단지(59만300㎡)
등에 대해 보상도 곧 시작될 예정입니다.


내년 토지보상금 규모는 25조 원을 넘어설 것으로 보입니다.
정부가 지난해 말 발표한 주거복지 로드맵과
지난달 내놓은 9ㆍ21 대책 상의
수도권 30만 가구 건설 계획이
내년부터 본격화하기 때문이지요.

성남 금토지구(58만3581㎡)와


복정 1ㆍ2지구(64만 5812㎡) 등
공공주택지구의 경우 지구계획 수립을 거쳐
이르면 내년 하반기 이후 토지 보상이 시작됩니다.


지난 정부에서 추진하다 중단됐던
도시첨단산업단지를 비롯,
과천주암지구(92만9080㎡) 등
기업형입대주택 공급촉진지구도
지구계획을 변경하고 보상을 시작합니다.


부동산 전문가의 말을 인용하면 
“올해 산업단지가 토지보상시장을 주도했지만,
내년엔 상대적으로 땅값이 비싼 수도권 지역의
새로 지정된 공공주택지구가 토지보상을 대거 시작한다"라며
“수도권에 3기 신도시가 조성되고
공공주택지구가 추가로 지정되면
향후 2~3년간은 토지보상금 규모가
커질 수밖에 없을 것”이라고 말했습니다.

9월 이후 부동산 경기가 침체 국면을 맞았지만
정부의 택지개발 사업으로 전환을 맞을 것이란
예측이 조심스레 나오고 있는 실정입니다.

실제로 역대 정부의 수도권 1·2기 신도시 개발 사업은
호재로 이어져 투자심리를 자극한 사례가 있습니다.
내년 추진될 수도권 3기 신도시 역시
그와 같은 전철을 밟을 가능성이 높습니다.

또한 신도시 개발 사업 외에도

지역별로 개발 호재가 예정돼 있는 곳이 많아 
투자에 대한 기대감이 고조되고 있는 실정입니다.

 수도권의 경우 GTX 착공시점과 함께
제2순환고속도로 개발이 진행 중에 있고,
서울~세종고속도로 건설 사업도
 서울~성남 구간이 내년 착공 예정입니다.
수도권 남부지역은 물론, 북부지역도 개발 호재가 넘쳐납니다.

수도권이 들썩이는데 서울이 가만히 있을까요? 
수도권에서 시작된 상승 기류가
서울 전역으로 다시금 퍼질 수밖에 없습니다.
지금의 부동산 가격 하락 국면이
정부의 강력한 규제로 주춤하고 있지만 
장기간 지속되기는 어려울 것입니다.

실제로 국토교통부가 내놓은

삼사분기 전국 지가변동률 자료에 따르면
상위 지역의 지가 상승 원인으로
각종 개발 호재를 지목했습니다.


서울 용산구는 한강로 일대 개발 사업의 원활한 진행과
한남뉴타운 사업 가속화에 따른 투자 수요 지속,
서울 동작구는 노량진·흑석 등 뉴타운사업지 중심의
투자 수요 및 서리풀터널 개통 기대감,
경기 파주시는 GTX-A·서울지하철 3호선 연장과
남북 관계 개선 기대감에 따른 투자 수요 증가 등입니다.

지금까지 2019년 토지시장의 전망을 살펴보았습니다.
위에 열거한 지역에 관심을 갖고 살펴보시기 바랍니다.

서두에도 말씀드렸듯이
땅값은 토지보상금이 풀린 지역을 중심으로
상승할 것이 틀림없습니다.

이미 지구 지정이 완료된 곳은 투자할 수 없습니다.
그 주변에 최대한 붙여서 투자해야 합니다.
그러나 주변의 땅도 이미 매물이 자취를 감춘 실정입니다.
지금 땅을 내놓는 바보 같은 지주는 없습니다.
투자하고 싶어도 투자할 땅이 없지요.

그러면 이런 곳에 투자할 방법은 없는 걸까요?
방법은 한 가지뿐입니다.
바로 경매를 통해서 매입하는 것입니다.

개인적으로 경매에 접근하지 어렵거나
자금력이 충분치 않으시면
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